皮之不存,毛將焉附?——房地產降溫文旅產業何去何從?
發布時間:2018-12-25瀏覽量:785

中國主題樂園發展神速, 數量急劇增加,經營狀況喜憂參半,依舊擋不住投資的狂潮。

中國房地產業經過最近18年的狂飆,鑄造了新世紀的神話,其中旅游+地產是近10年的主流,房地產的持續高漲帶旺了以主題樂園為主要面世形式的所謂文旅產業,這下好了,就連文化部、旅游部都跟著改名為中國文旅部。

下圖可見,文旅產業隨蓋房子的瘋狂而同步狂奔。

近十年國內房地產銷售額持續走高


于是——

水樂園遍地開,

機動樂園開滿地,

科技館、演藝場、商業街、兒童樂園、冰雪館、動物城,

……,


 國內主題公園數量、游客量變化

幾乎每一個各種類型的樂園就是某個樓盤的配套,無他,皆因政府或是批地需要或是企業看好,最核心的一條的是買房子的預期利潤足以覆蓋這所謂樂園的投資/運營成本。海量而持續的貨幣投放與政府的不斷房價“調控”,持續推高資產價格當然的包括了各類文旅度假物業。我們在北京的一個客戶,2013年在銀川投資區區3000萬元的小酒店盡管年盈利不足百萬元,但購進五年后酒店整體資產已經大幅增值至1.2億元,這就是驅動力,這就是成功的示范啊!

還有的客戶跟我交談項目時,會不時的提醒我主題樂園的成本你無需擔心;最極端的是一位企業高管在向我請教大馬戲項目的投資運營時,當我很認真的給她分析其運營風險時,甚至笑話我不懂,他們企業早就在做投資風險分析時每平方米的房產銷售會撥備1500元/㎡至文旅項目。

好戲總有落幕時,

漲潮總有水退時,

皮之不存,毛將焉附?
 
眼下的行情無情的打住了文化旅游產業的迅猛勢頭,是時候要重新審視其內在價值與風險了。如果還是之前的觀念和操作手法肯定的不行了,難度還會有更新更出彩的策略?世上總有能人在,后浪總是推前浪。

但就業態內涵與內在價值而言文化旅游項目根本就不同于修房子,更不能指望買房的利潤來補貼,文旅項目是天生的貴族,有著其獨特而實在的運營法則,項目的策劃、投資分析、產品構成、落位規劃、營銷推廣、日常運營……,無一不是浸透著專業的汗水,房地產有多成功樓盤有多熱銷往往就是其配套的樂園有多么的艱難,這是兩種不同的思維所致。

武漢萬達電影樂園,開業僅19個月后宣布停業

我們不能學萬達,人家的樂園、演藝場好像是沒做好,但千萬別忘了,人家過河的卒子是犧牲了,但整盤棋卻是大獲全勝了。

2017年下半年以來文旅資產轉讓動作頻頻,矚目驚心。其實并沒這么可怕,靜下心來,回歸行業和產品的特性和專業性,不再把他看成是房地產、商業地產的附屬,而是一開始就要對項目進行獨立研判,要令其良性運營、財務健康、并與其它產業(如有)良好互動、相互輝映。

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